Vacância de galpões logísticos atinge mínima histórica de 7,3% em 2025, enquanto lajes corporativas seguem em recuperação de valuation após período prolongado de desconto no mercado
O mercado brasileiro de fundos imobiliários de base urbana atravessa um momento de melhora operacional consistente, ainda que desigual entre os diferentes segmentos que o compõem. Os fundos de galpões logísticos atingiram, em 2025, a mínima histórica de vacância, de apenas 7,3%, impulsionados pelo crescimento contínuo do comércio eletrônico e pela consolidação de operações de distribuição em regiões estrategicamente localizadas. As lajes corporativas, por sua vez, também registraram queda na vacância e recuperação nos valores de locação ao longo do último ano, embora ainda negociem com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, refletindo um processo de recuperação mais lento após o período de disrupção causado pela adoção ampliada do trabalho remoto, tema que a ID CTVM acompanha de perto em sua atuação de custódia e controladoria de fundos imobiliários.
Comércio eletrônico sustenta a demanda por galpões
A expansão continuada do comércio eletrônico no Brasil tem sido o principal motor de demanda por galpões logísticos de alto padrão, especialmente aqueles localizados em regiões com boa infraestrutura viária e proximidade de grandes centros consumidores. Operações de distribuição que antes ocupavam múltiplos galpões menores e menos eficientes têm migrado para centros de distribuição maiores e mais modernos, tendência que sustenta tanto a absorção líquida positiva do segmento quanto o reajuste ascendente dos valores de locação em regiões consideradas premium pelo mercado, mesmo diante de um cenário de lançamentos ainda relevantes de novos empreendimentos.
Segundo Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, o desempenho operacional distinto entre galpões logísticos e lajes corporativas exige análise específica por parte de quem administra ou custodia esse tipo de fundo.
“São dois segmentos com dinâmicas de demanda completamente diferentes. O galpão logístico está atrelado ao crescimento do consumo e do comércio eletrônico, enquanto a laje corporativa depende da retomada do trabalho presencial e da confiança das empresas em expandir seus escritórios”, avalia o executivo.
Projetos sob medida reduzem risco de vacância futura
Uma parcela relevante dos novos lançamentos de galpões logísticos tem sido estruturada no formato conhecido como built-to-suit, no qual o empreendimento é desenvolvido sob medida para atender às necessidades específicas de um inquilino previamente contratado, o que reduz significativamente o risco de vacância no momento da entrega da obra. Essa característica tem ajudado a conter o aumento generalizado de vacância mesmo diante de um volume ainda relevante de novos metros quadrados sendo entregues ao mercado, especialmente em regiões de maior densidade populacional e atividade econômica, como o estado de São Paulo.
A ID CTVM é habilitada pela CVM e pela ANBIMA para exercer custódia qualificada, controladoria e administração fiduciária de fundos imobiliários, funções que incluem o acompanhamento de carteiras compostas por galpões logísticos, lajes corporativas e outros ativos de base urbana. A companhia soma mais de R$ 53,48 bilhões em ativos sob administração e custódia, parcela distribuída entre diferentes classes de fundos estruturados, incluindo veículos de investimento imobiliário.
Fundos de papel seguem à frente dos fundos de tijolo no índice
Para Balassiano, a comparação entre o desempenho dos fundos imobiliários de papel, lastreados em recebíveis, e os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, ajuda a contextualizar o momento atual do segmento.
“O principal índice do setor tem sido puxado majoritariamente pelos fundos de papel, enquanto os fundos de tijolo avançam em ritmo mais moderado. Isso não significa que o segmento físico esteja fraco, apenas que o ambiente de juros elevados favorece relativamente mais os fundos de recebíveis no curto prazo”, pondera o diretor da ID CTVM.
Diligência sobre qualidade construtiva ganha peso
Na avaliação de um galpão logístico ou de uma laje corporativa para composição de carteira, administradores fiduciários e gestoras têm dado atenção crescente a atributos construtivos específicos, como pé-direito, capacidade de carga do piso, certificações ambientais e eficiência energética da edificação, características que influenciam diretamente a capacidade de um imóvel de atrair e reter inquilinos de maior porte ao longo do tempo. Essa diligência técnica mais aprofundada reflete a maturidade crescente do mercado de fundos imobiliários brasileiro, que hoje avalia a qualidade construtiva do ativo com o mesmo rigor historicamente aplicado à análise de localização e de contrato de locação.
Recuperação deve continuar de forma gradual em 2026
A expectativa entre especialistas é que tanto os fundos de galpões logísticos quanto os de lajes corporativas continuem em trajetória de recuperação operacional ao longo de 2026, ainda que em ritmos distintos entre os dois segmentos. Para administradores fiduciários e custodiantes, a capacidade de acompanhar de perto indicadores como vacância, valor de locação e absorção líquida de cada segmento específico deve seguir como um diferencial relevante na prestação de serviços a esse tipo de fundo.
